האם יש זיקה בין כלכלת העולם ובין משכנתאות בישראל? מה משפיע על השוק הזה ומה פחות? האם שוק הנדלן בישראל הוא בועה? מחירי דירות בישראל עלו לשמיים בכמה מקומות בארץ. המתווכים בישראל מרוצים, פשוט כי עמלתם נגזרת באחוזים משווי הנכס. לעומת זה, במקומות אחרים נשארו מחירי הדירות די ריאליים.
לפי פרסומיהם של הגופים המַלווים נראה כי חל שיפור בתנאי קבלתן של משכנתאות וחל גידול מרשים בהיצעים של מסלולי משכנתא אטרקטיביים. האם זה משום שהביקוש לדירות פשוט ירד? אולי הביקוש לקניית דירות ירד כי התפרסם מחקר המעיד על כך שכדאי לשלם שכר דירה על פני החזרי משכנתא?
משכנתאות ודירות בישראל – לאן?
יש קבלנים המדווחים על מחסור בדירות, בייחוד בדירות עממיות לקהל הרחב. הבנייה המפוארת למאיון העליון היא זאת שגדלה והביאה עמה את המחירים המנופחים ביותר שאנו שומעים עליהם, וכן את הרושם של שוק משגשג. האומנם? זכרו כי מגמות חיוביות כצמיחה ושגשוג הן תמיד צפויות. לא כן משברים. משברים באים בהפתעה. האם אנו צפויים למשבר במשק בנוסח ארה"ב 2008 שישפיע על שוק הנדלן ועמו על תחום המשכנתאות?
משכנתאות ודירות בארה"ב
בארה"ב דווח בשבועות האחרונים (דצמבר 2009) כי הדולר עלה. מדד הבקשות להלוואת משכנתא עלה וכן עלו התחלות הבנייה. אכן אלה אותות נעימים אבל עדיין אין בהם בשורה ענקית. יש לציין כי גם בארה"ב וגם בישראל עלה מדד המחירים לצרכן וכן מספר המובטלים. המצב דומה גם ברוסיה ובגוש האירו, ושערו של האירו ירד. מחירי הנפט עלו בכל העולם. האם אין זה אומר שהיציאה מן המשבר העולמי מדשדשת ועוד אין סיבה לחגוג?
משבר הסַבּ פריים שהחל ב-2007 היה משבר שקורה רק פעם בעשרות שנים. הבנקים, שנתנו בקלות רבה מדי הלוואות משכנתא לאנשים רבים מדי, הסתמכו על כספים שלא היו קיימים. הם הסתמכו על הערכות מוגזמות של שוויים של נכסים. כמה מן הלווים איבדו את הכנסתם ולא עמדו בהחזרי המשכנתא. היו גם לווים שפשוט הבינו שהם משלמים מחיר גבוה על הדירה שקנו, כלומר, תשלומי משכנתא גבוהים שאינם מצדיקים את ערך דירתם. הם העדיפו שהנכס שקנו יעוקל, לעזוב אותו ואת ההתחייבויות אליו, ולעבור לגור בדירה שכורה, שכן דמי השכירות היו נמוכים בהרבה מהחזרי המשכנתא. עתה הבנקים נאלצו למכור את הדירות העזובות במחיר ירוד ביותר, נמוך הרבה יותר משהעריכו אותו בתחילה. כך הם נפלו בגדול. ומאז הם "יוצאים" מזה, אבל התאוששות ממשבר גדול לוקחת את הזמן שלה בשנים.
השפעת המשק האמריקאי על ישראל
על המשק הישראלי כל זה לא השפיע מאוד. משבר הנדלן בארה"ב השפיע אולי על כמה ישראלים-טייקונים שהשקיעו בנדלן אמריקאי. כל השאר נבע מסנטימנט. הרי תמיד הבורסה חייבת להגיב מתוך איזשהו אפקט פסיכולוגי, גם אם הוא קצר מועד. ואכן מיד אחרי המשבר בארה"ב אנשים בישראל מכרו דירות, ועד מהרה שוב קנו דירות. כך נוצרה התמונה של שוק נדלן פורח, והבנקים נענו ברצון עם שלושים סוגי משכנתא.
מדיניות הממשלה
בנקודה זאת צריך לעצור לרגע. שוק הנדלן נרגע עכשיו, אולי כי זה חורף, ואולי כי מר אטיאס, שר השיכון והבינוי, ממליץ לכולם להירגע, כי מחירי הנדלן לדעתו צריכים לרדת קצת. כמה מן הקבלנים מעוצבנים עליו ומבקשים שישתוק. קבלנים אחרים דווקא מעריכים אותו. הוא נוטה, וזאת נטיית הממשלה בעצם, להפשיר מבני מִנהל שהציבור יוכל לקנות לשם דיור, ונוטה להפשיר שטחי חקלאות לבנייה. ואת זה עושים כשחסרות דירות! בכל זאת, עדיין אין בזה כדי להוריד את מחירי הנדלן כי ההפשרה נעשית טיפין טיפין ולא במסות.
השפעה על משכנתאות
נראה שכך או כך הדינמיקה הטבעית של המשק תראה לנו שהאמת היא באמצע. המלצת המחקר כי כדאי לשכור דירות מכופפת מעט את מחירי הדירות למכירה, אבל היא בוודאי תעלה את דמי השכירות. הדבר יפגע בציבור שאיננו עשיר ויועיל כרגיל לבעלי הנכסים. הבנקים יוסיפו להציע משכנתאות שנראות כיום נוחות וזמינות, אולי יותר מאי פעם. ואִם הציבור ישקיע את כספו דווקא באפיקי החיסכון במקום בקניית דירה, אז הבנקים לא ייהנו מזה? כולם ייהנו.
תגיות נוספות: geothermal energy ,תמ"א 38 , מיחזור משכנתא , ביטוח משכנתא
